1、必须是违反土地管理法规的行为。

土地管理法规,是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》(1988年12月29日通过)、《国务院关于出让国家土地使用权批准权限的通知》、《城镇国家土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等。

2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。

土地管理法规定,中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。

土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发,利用土地的,土地使用权不得转让。

土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转认时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移,土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附 着物的所有权转让,应当依照规定办埋过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准,并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定,否则即为非法转让。

3、所谓倒卖土地使用权,是指将土地使用权非法出卖给他人,或者为了出卖而向他人收买、租借土地使用权等,有的是明码标价予以出卖;有的则是以某种形式掩盖其土地的买卖,如明里购买他人的厂房,暗里则是购买厂房所占地的土地使用权;借买他人住宅之名行占他人住宅基地使用权之实等。

4、非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯,非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重,才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪,所谓情节严重,主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的;非法转让、倒卖土地使用权数量较大的;牟取非法利益较大的;造成土地严重破坏或荒芜等。

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